——访第一太平戴维斯华北区董事长麦安东

本报记者 周雪松

作为外籍人士，他是房地产领域真正的“中国通”，服务房地产年限比国内大多数房企历史还长。同时，他也是中国房地产市场快速发展的见证者——他就是麦安东（An? thony McQuade)先生，现任第一太平戴维斯华北区董事长。其在亚洲地区拥有超过25年的业内丰富经验，其中20年服务于中国房地产市场。日前，中国经济时报记者专访了麦安东先生，希望从这位外籍人士的视角，探知中国房地产的变化与发展。

“从表面来看，北京在以指数级的方式变化。1996年我刚来北京时，整个建国门大街上只有那么零星几座大楼。从西到东，最高的建筑是国贸大厦、国际大厦、赛特大厦，基本上就没其他了。东方广场那片儿当时还只是老胡同。现如今，城市发展和改善给普通百姓带来的红利，是其他国家无法比拟的。”提及北京的变化，麦安东如数家珍。

今年恰逢改革开放40周年，同时也是中国房地产真正市场化第20个年头。麦安东说，过去住在胡同里的人们，几个家庭共用一个水龙头，使用公共厕所和浴室。现如今人们的生活条件，被许多人视为理所当然。这种变化并不是发生在很久之前，即便年纪没那么大的人也仍旧能回忆起曾经面临的艰辛。以至于他不禁感慨：“现在人们的生活条件变化太大了，如果你不是亲眼所见，我想你根本不可能理解这些变化。”

改革开放释放了经济活力

中国经济时报：请问你对中国改革开放40年，尤其是房地产行业发生的变化有何评价?

麦安东：除了前面提到的住宅市场外，北京写字楼市场和商业零售市场也在改革开放后实现了飞速发展。改革开放之初，北京没有一座高标准的写字楼；直到20世纪80年代末至90年代初，北京才迎来了第一批甲级写字楼（如国际大厦、港澳中心、国贸大厦一期、亮马大厦等）并投入使用。之后的30年时间，北京写字楼市场迎来快速、稳健的发展历程，直至今日，北京甲级写字楼存量已超过1000万平方米，每月平均租金355元/平方米，两项指标均为全国最高。

类似的，改革开放释放了市场化经济的活力，有效刺激了居民消费，直接促使商业零售大幅度发展。尽管早在20世纪50年代，北京就拥有了百货大楼，但直至90年代，北京的商业零售地产才得到快速的发展，零售业态由过去的百货业态升级至购物中心模式，目前北京百货商场总存量超过200万平方米，购物中心总存量达970万平方米，消费者的购物选择越发多元化。

“房住不炒”政策将会延续

中国经济时报：如何看待中国楼市调控的成果？

麦安东：实际上，近年来中国很多城市的房地产市场发展迅速，并且房价飙升，因此中央政府一再表示，通过调控政策限制措施来稳定房地产市场。中央政府希望实现的基本意图是，严格限制房地产价格的过快增长和投机性购房活动。此外，为了遏制过热的市场，政府一再重申“房住不炒”的理念。希望在可预见的未来，这个政策得以延续。

为了支持人们对住房的合理需求，政府已经加大力度提供更多的共有产权住房和限价房，继续支持住宅市场和公共住房市场，特别是鼓励开发商和投资者进入长租公寓市场。

政府也意识到“一刀切”的政策是行不通的。不同城市面临着不同的挑战，房地产调控政策也应针对性地在不同城市之间甚至同一城市的不同区域之间差异化实施。北京和上海等一线城市，以及一些经济发达的、存在人口净流入的二线城市，如杭州等，将继续实施严格的调控政策，旨在为过热市场降温稳定房价。同时，三线和四线城市和乡镇将重点关注减少未售出的住房和去库存进程。

商办散售市场交易难反弹

中国经济时报：新的调控政策要求坚决遏制房价上涨，对商业地产有何影响？

麦安东：过去十年中大多数的调控政策主要针对住宅市场。因此，商业地产市场，即写字楼和零售业，受到政策的影响有限。

然而，自2017年以来，中央政府推出一系列极具针对性的限制政策，抑制商业办公散售类项目。这些限制政策涉及销售、购买和贷款等多个环节。因此，商办散售类项目交易量近两年来呈现出大幅下降的趋势。由于限制性政策未出现放松迹象，预计未来商办散售类市场的交易较难出现反弹。

房产税或缓解城市住房压力

中国经济时报：对促进中国房地产健康发展有何建议？

麦安东：过去几十年来，中国房价大幅上涨。同时伴随着信贷增长的加快，很多家庭出现高负债或高房贷。中央政府有必要建立长效机制，以确保房地产市场的稳定和健康发展。

中国房地产市场，尤其在住宅政策方面，面临许多挑战。假设潜在的市场供应与需求达到平衡，且政府成功推出房产税，这将有助于缓解城市住房压力，当然这也取决于其形式和性质。我们希望看到的是其对空置住房起到抑制作用。政府需要确保住宅单位物尽其用，即“房子是用来住的”。空置住房的大量出现，会扰乱市场供需平衡，实际上在库存充足的情况下租金和房价盲目上涨，在我看来，这是市场面临的最大挑战之一。然而，住宅地产投资也为社会带来一定的积极作用。若投资者购买住房并将其出租，使得市场租金下降，从而降低租房方面的支出，并使家庭和劳动者的生活水平得到提高。新的税收和进一步的调控政策将旨在最大限度地鼓励住宅物业的使用。最终，百姓需要住得起房子并且成本在大家力所能及的范围内。