数据显示，5月房地产成交和房企到位资金增速继续回落，开发投资增速首次“刹车”。交通银行金融研究中心预计，下半年，房地产调控政策难有明显松动，市场成交同比持续放缓；到位资金增速将继续缩窄，房贷利率可能明显上调；开发投资增速步入下行阶段，但跌幅不会太大。

市场成交持续放缓 库存结构矛盾待解

当前调控政策呈现“限购+限贷+限价+限售”的“四位一体”严控状态，各地收紧措施还在陆续推出。随着调控效应持续发酵，市场预期逐渐由疑问被引导向认同并习惯这种节奏，更多紧缩政策的出现和调控范围的扩容也多在市场预期之中。

目前需求趋于观望，市场成交增速大幅回落。1-5月份，商品房销售面积54820万平方米，同比增长14.3%；商品房销售额43632亿元，增长18.6%。相比去年4月的高点，两项销售指标增速回落幅度分别达22.2和37.4个百分点。5月70个大中城市新建商品住宅价格算数平均环比增长0.75%，较上月涨幅微增0.02个百分点。其中一线城市增速继续大幅下挫，二线与上月增速基本持平，三线城市涨幅继续扩大。房价同比连续第五个月放缓，收窄至9.68%。

交通银行金融研究中心认为，预计十九大前行业政策难有松动，对热点城市维持严厉，成交同比回落态势将在下半年延续。交易量的萎缩也会带来价格预期向下反转，房价增速亦同成交类似，呈现一、二线增速“低头”、三、四线相对平稳的分化走势。

地产投资先扬后抑 增速步入下行阶段

2017年1-5月份，全国房地产开发投资37595亿元，同比名义增长8.8%，是年初以来的首次增速回落。预计下半年房地产投资增速趋于下行，空间相对有限。

房地产投资增速下行趋势确立。商品房成交同比增速下行已满一年，这次开发投资相对成交的滞后期比以往更长，自年初起逆势上升，直到5月才有“刹车”迹象。这其中有土地市场补库存的原因，也有来自三、四线棚改货币化安置的强支撑。然而在行业下行的小周期中，房地产投资在上半年出现的高增长难以为继。销售增速的大幅下滑必然拖累后续开发投资，金融监管的加强和资金链的不断收紧也将形成硬约束。预计房地产投资增速将呈现“先扬后抑”的局面，在二季度高点后即将见顶回落，结束与销售及到位资金增速的背离走势。

不过开发投资情况不会太差，增速为滑落而非跌落。这主要得益于土地供应规模的扩大。在热点城市，土地市场的热度主要取决于政府推地的数量。盯住消化周期调节用地供应的“以需定供”新政出台，为缓解热点城市供地“饥渴症”提供了依据，也包括库存下降较快的三线城市。今年以来，土地成交面积增速一改数年徘徊在零值以下的颓态，1-5月份同比增长了5.3%，强三线土地溢价提升。同时，与以往齐明齐晦的态势不同，在抑泡沫和去库存双核并行的背景下，开发投资更似“东方不亮西方亮”，不少房企将目光转向了以去库存为依托的部分三、四线城市。土地购置和去库存政策的对冲，将减缓开发投资增速下降的速度，下行空间相对有限，预计全年增速在5%左右。